La fiscalité de l'investissement foncier — ce qu'on paie et quand (guide 2026)

L'impôt fait partie du rendement — planifiez-le d'avance ou découvrez-le trop tard. L'essentiel de la fiscalité foncière israélienne, à juillet 2026. Les règles s'appliquent en général aussi aux transactions de Judée-Samarie, avec adaptations — toujours sous réserve d'un conseil au cas par cas.

Taxe d'acquisition : 6 % — avec remboursement possible de 1 %

L'achat d'un terrain (par opposition à un logement) supporte une taxe d'acquisition forfaitaire de 6 %. À connaître : si le terrain est à vocation résidentielle et qu'un permis de construire pour au moins un logement est délivré dans les 24 mois, 1 % est remboursé (5 % effectifs). Pour un terrain encore en planification, l'allègement ne mûrira généralement pas à temps — budgétez en conséquence.

Plus-value (Shevach) : sur le profit, à la revente

À la vente, le gain réel est imposé — pour un particulier, en général 25 % sur les gains accumulés depuis novembre 2001. Sont déductibles notamment : la taxe d'acquisition payée, honoraires d'avocat, courtage, coûts de valorisation et de planification, intérêts réels d'emprunt — gardez chaque justificatif.

TVA : selon le vendeur

Achat auprès d'un particulier — pas de TVA. Auprès d'un « professionnel » (promoteur) — le prix inclut normalement la TVA. Les services de construction en auto-construction supportent la TVA. Vérifiez toujours si un prix affiché l'inclut.

Judée-Samarie : tout dépend du stade du terrain

• Terrain enregistré au Tabou (droit foncier régularisé) : régime ordinaire — 6 % de taxe d'acquisition. La loi fiscale israélienne s'applique aux transactions des Israéliens dans la région.
• Terrain en régularisation, pas encore enregistré : à ce stade, l'acheteur acquiert des droits contractuels — aucune taxe d'acquisition n'est payée à l'achat. À l'approbation de l'enregistrement, une redevance d'enregistrement est acquittée, et la suite dépend de la structure de l'opération. C'est le schéma, par exemple, de BU Oranit.

Cette distinction change matériellement la trésorerie d'une opération — mais elle dépend de la structure et des faits. Obtenez un avis fiscal et juridique spécifique.

Et les non-résidents ?

Contrairement aux logements (tranches plus élevées pour les non-résidents), la taxe d'acquisition sur le foncier est identique — 6 % — pour Israéliens, non-résidents et olim. L'un des avantages structurels du foncier pour les investisseurs de la diaspora. Détails dans le guide de l'achat depuis l'étranger.